退去・明渡し・立会い・鍵の返却・残置物の書面

退去は、解約の通知、退去日の決定、賃料の日割り、立会い、鍵の返却、残した荷物、敷金の精算が、短い期間に一度に動く場面です。どれか一つでも書面と運用が食い違うと、退去の日になってから「聞いていない」「そんな決まりはない」というやりとりが始まります。結論から言うと、退去の書面は、誰が、いつまでに、何を、どの方法で行うのかを項目ごとに分けて記録しておくことで、ほとんどの争いを予防できます。

このページでは、住宅の賃貸借を前提に、解約予告と退去日、退去月の日割り賃料、立会いと鍵の返却、残置物、そして退去の精算を書面にまとめる合意書の構造を整理します。原状回復の範囲と費用の考え方は住宅の原状回復特約と通常損耗、敷金の返還の時期と内訳は敷金・礼金・保証金の返還と控除の書き方で扱い、ここでは、それらを退去の手続の中でどう記録するかに絞ります。

解約予告と退去日：契約書の予告期間が出発点

借主が自分から契約を終わらせたいとき、その方法は契約に期間の定めがあるかどうかで変わります。民法617条1項は、期間の定めがない賃貸借については、各当事者がいつでも解約の申入れをすることができ、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から3か月を経過することによって終了する、と定めています。期間の定めがある賃貸借でも、民法618条は、当事者の一方または双方が期間内に解約をする権利を留保したときは、617条を準用すると定めています。実際の住宅の契約書では、この留保を「借主は、少なくとも○日前に解約の申入れをすることで、契約を解約できる」と書いて、予告期間を民法の3か月より短く定めるのが一般的です。

契約書の定め方としては、次の二つの形がよく見られます。一つは、予告期間（たとえば「○日前まで」）を定める形です。もう一つは、その予告期間に代えて、予告期間に相当する賃料を支払うことで、予告期間の経過を待たずに解約できるとする形です。後者は、予告期間を満たせない場合に、借主が即日に近い退去を選べる代わりに、その期間分の賃料の負担を明確にするものです。いずれの場合も、解約の申入れを書面で行うのか、電話でもよいのか、管理会社に出せばよいのか貸主本人に出す必要があるのかを、書き方として決めておきます。

借主からの解約と別に、貸主から契約を終わらせる場合には、借地借家法が適用されます。借地借家法27条1項は、建物の賃貸人が解約の申入れをしたときは、申入れの日から6か月を経過することによって終了するとし、貸主からの解約の申入れには、同法28条により正当の事由が必要とされています。定期建物賃貸借の場合は、借地借家法38条7項により、床面積が200平方メートル未満の居住用の建物で、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、借主が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、借主は解約の申入れをすることができ、申入れの日から1か月を経過することによって終了します。この定めに反する借主に不利な特約は、同条8項により無効とされています。

退去日を決めるときは、解約の通知を出した日、予告期間の終了日、実際の明渡しの日、賃料の最終日、鍵を返す日の五つが同じ日とは限らない点に注意が必要です。この五つを退去の通知書に並べて書いておくだけで、日割りの計算と敷金の精算の基準日が揃い、後の争いが減ります。

退去月の日割り賃料：入居月と退去月で扱いが違う定めの読み方

民法614条は、建物の賃料は毎月末に支払わなければならないと定めています。ただし、この条文は任意規定ですので、契約書では「当月分の賃料を前月末までに支払う」といった前払いの定めが一般的です。前払いの場合、退去した月の賃料は、月の途中で契約が終わっても、すでに支払済みになっています。そこで、未経過分（退去日の翌日から月末まで）を日割りで返すのか、返さないのかが問題になります。

契約書の書き方では、入居の月は日割りで賃料を計算するのに、退去の月は日割り計算をせず、1か月分の賃料を全額払う、と定める例があります。国土交通省の標準的な契約書の様式では、1か月に満たない期間の賃料は、1か月を30日として日割計算した額とする旨の定めが置かれています。入居月と退去月で扱いを分ける定めは、貸主にとっては、月の途中の退去に伴う次の入居までの空室期間を補う意味があるものと説明されることがあります。しかし、借主から見れば、使っていない期間の賃料の負担になるため、他の条項との関係を含めて、消費者契約法10条の検討対象になり得ます。有効かどうかは条項の文言、金額の水準、説明の経過によって変わり、一律の結論を示すことはできません。

退去の立会い：目的と、応じられない場合の手当て

退去の立会いは、貸主（または管理会社）と借主が、室内の状況を一緒に確認するための手続です。民法に立会いを義務づける規定はなく、契約書や運用で定められるものです。立会いの目的は、二つあります。一つは、入居時の記録と照らし合わせて、原状回復の範囲を確認することです。もう一つは、鍵その他の返還物を受け渡し、明渡しの日を確定させることです。国土交通省のガイドラインも、入居時と退去時に、貸主と借主の双方が立ち会い、チェックリストを活用して、写真を撮るなどして記録することを勧めています。

一方で、借主が、日程の都合や、貸主側との関係悪化などの理由で、立会いに応じたくない場合もあります。立会いを拒む借主に対して、貸主が「立会いをしなければ鍵を受け取らない」「立会いをしなければ敷金を返さない」とする運用は、民法622条の2第1項の「賃貸物の返還を受けたとき」という返還義務の発生時期と、整合するかを慎重に確認する必要があります。立会いは、室内の状況を確認するための手段であって、それ自体が明渡しの要件ではないからです。立会いが難しい場合に備えて、書面には代替の記録方法を書いておきます。

立会いをする場合も、当日に初めて請求書を見せられる、という運用は避けたほうが無難です。事前に見積書または内訳案を借主に送付し、立会いでは、その内容と室内の現況が合っているかを確認する、という順序にすると、立会いの場での口論が減ります。立会いの結果は、チェックリストに双方が署名し、写しを借主に渡します。借主が署名を拒んだ場合は、その旨と理由を記録して、署名拒否のまま写しを渡す扱いにすると、手続の記録として残ります。

鍵の返却：返還の基準日として記録する

鍵の返却は、民法622条の2第1項1号の「賃貸物の返還を受けたとき」の判断にかかわる、重要な手続です。鍵を受け取ることで、貸主は賃貸物の支配を回復し、敷金返還義務の発生時期が明確になります。鍵の返却の方法は、立会いの場での手渡しが一般的ですが、遠方に転居した場合や、立会いを行わない場合には、郵送で返却することもあります。

郵送の場合は、配達の記録が残る方法（書留、レターパックなど）を使い、返却した鍵の本数、種類、発送日を書面に書いて、貸主または管理会社に事前に連絡しておくと、受領の事実と日付を後から確認できます。鍵の本数は、入居時に交付された本数と照らし合わせます。入居時の本数が記録されていなかったり、合鍵の有無が曖昧だったりすると、紛失の有無をめぐって争いが生じます。入居時のチェックリストに、鍵の本数と種類を書いておくのが基本です。

残置物：退去後に残された荷物をどう扱うか

退去の日になっても荷物が残っている、という場面は少なくありません。借主が意図して置いていった場合、引越しの都合で運び出せなかった場合、借主が連絡不能になった場合、借主が亡くなった場合など、事情はさまざまですが、貸主が何をしてよく、何をしてはならないのかは、法律の枠組みの中で慎重に整理する必要があります。

まず確認したいのは、賃貸借が終了していても、室内の荷物は借主（または相続人）の所有物であり、貸主が当然に処分してよいわけではないという点です。法律の定める手続によらず、貸主が実力で借主を排除し、鍵を交換し、荷物を運び出す行為は、自力救済として原則として許されず、不法行為（民法709条）として損害賠償を請求される可能性があります。借主が亡くなった場合でも、民法896条により、被相続人の財産に属した一切の権利義務は相続人が承継するため、賃借権も室内の荷物も相続人のものになります。

契約書には、「契約終了後に借主が残した物品は、所有権を放棄したものとみなし、貸主が処分できる」といった条項が書かれていることがあります。この種の条項は、借主が荷物を残す意思で放棄を表示した場合と、連絡がつかないまま残された場合とを、同じ扱いにしてしまう点に限界があります。借主の意思表示がないのに、契約書の一般的な文言だけで放棄したものとみなすことは、借主の権利を制限する条項として、消費者契約法10条の検討対象になり得ます。条項が有効に働く範囲は、条項の文言、処分の方法、事前の通知の有無などによって変わります。

単身の高齢者などが亡くなった後の残置物については、国土交通省と法務省が、「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公表しています。これは、賃借人が死亡した場合に、賃貸借契約の解除と残置物の処理を、あらかじめ受任者との委任契約などで円滑に進めるための条項のひな形で、利用を法令で義務づけるものではありません。一般の住宅の契約書に、この種の条項を取り入れるときは、モデル条項の内容と使い方を、国土交通省が公表している原文で確認してから使います。

退去精算の合意書：何を、どこまで書くか

退去に伴う金銭と手続を、当事者間の合意として書面にまとめるのが、退去精算の合意書です。口頭のやりとりやメールが散らばっていると、後からどの条件で合意したのかが分からなくなるため、重要な条件は一つの書面に集約しておくのが有効です。合意書に載せる内容は、おおむね次の項目に整理できます。

合意書を作る際の注意点は、三つあります。第一に、金員の範囲を限定する書き方にするなら、後で判明する可能性のある項目（公共料金の最終請求、後日判明した設備の破損など）の扱いを、どう決めておくかを検討します。第二に、清算条項を入れる前に、借主が納得して署名できる内容になっているかを確認します。納得していないまま署名を求められると、後から合意の有効性が争われる原因になります。第三に、貸主、借主のほかに管理会社や保証会社が関与している場合は、それらの当事者を合意書の当事者に加えるか、別の書面で通知するかを決めておきます（保証会社の関係は家賃保証・連帯保証人・緊急連絡先の書面で扱います）。

退去の場面で起きがちなこと

よくあるご質問

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本ページは一般的な情報提供です。個別の賃貸借への当てはめは、契約書の文言、物件の状況、当事者の事情によって異なることがあります。書き方の例として紹介している内容は、一般に見られる書き方を整理した例で、特定の事業者や案件を示すものではありません。条文は e-Gov 法令検索（法令API）で確認した現行のものに基づき、まだ施行されていない改正は現行の内容として扱っていません。参考: e-Gov法令検索 / 国土交通省 / 消費者庁 / 法務省