貸主が変わるとき（売却・相続・マスターリース終了）の賃貸人の地位：入居者・転借人・敷金

結論：貸主が変わっても、入居者の賃貸借は続く。変わるのは「誰に家賃を払い、誰から敷金を返してもらうか」

賃貸住宅の貸主（賃貸人）が変わる場面は、大きく三つあります。貸主が建物を売るとき。貸主が亡くなって相続が起きるとき。サブリースの原契約（マスターリース）が終わり、サブリース会社に代わって建物の所有者が入居者の貸主になるときです。いずれの場面でも、入居者は、自分の知らないところで貸主が代わることになります。入居者から見れば、同じ部屋に住み続けるだけなのに、家賃の払込先、修繕の連絡先、敷金の返還先が変わりかねません。

法律は、この場面で入居者の立場が不安定にならないように、いくつかの規定を置いています。貸主側から見れば、売却や相続のときに、入居者に何を伝え、買主や相続人に何を引き継ぐのかを、書面で整える必要があります。このページで押さえる点は次の5つです。

1. 建物が売却されたとき、入居者が建物の引渡しを受けているなど対抗要件を備えていれば、賃貸人たる地位は、入居者の承諾なしに買主に移る（民法605条の2第1項）。
2. 地位が移ると、敷金の返還債務と、必要費・有益費の償還債務も買主が承継する（同条4項）。入居者に対抗するには、買主が所有権移転登記を備える必要がある（同条3項）。
3. 貸主が亡くなったときは、相続人が賃貸人の権利義務を承継する（民法896条）。相続人が複数なら、家賃の受け取りや管理の窓口を決める。
4. サブリースの原契約が期間の満了または解約の申入れで終わるときは、建物の賃貸人は転借人に通知をしなければ終了を対抗できず、通知から6月で転貸借が終わる（借地借家法34条）。
5. 契約書には、貸主の交代を想定した承継の条項を置き、入居者への通知、敷金の引継ぎ、個人情報の扱いを書く。

サブリースの規制そのものはサブリース契約書（特定賃貸借契約）の注意点、敷金の返還の基本ルールは敷金・礼金・保証金の返還と控除の書き方で扱います。ここでは、貸主が代わる局面に絞って、書面の整え方を解説します。

建物が売られたとき：賃貸人たる地位の移転と、移らない場合

賃貸住宅が売買されると、貸主が代わります。民法605条の2第1項は、不動産賃貸借の対抗要件（民法605条の登記、借地借家法10条または31条その他の法令の規定によるもの）を備えている場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する、と定めています。建物の賃貸借は、借地借家法31条により、登記がなくても、建物の引渡しがあれば、その後にその建物について物権を取得した者に対しても、効力を生じます。そのため、入居者が部屋の引渡しを受けて住んでいれば、通常は対抗要件を備えていることになります。

この地位の移転は、入居者の承諾を要しません。さらに、同法605条の3は、不動産の譲渡人が賃貸人であるときは、その賃貸人たる地位は、賃借人の承諾を要しないで、譲渡人と譲受人との合意により、譲受人に移転させることができる、と定めています（605条の2第3項・4項を準用します）。売買契約書の中に、賃貸人の地位を買主に移転する旨の合意を置けば、入居者の承諾を取らずに、貸主の交代ができるということです。

一方で、賃貸人の地位が移らない場合もあります。605条の2第2項は、不動産の譲渡人と譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨と、その不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転しない、と定めています。この場合、入居者の貸主は売主のままです。そして、売主と買主の間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人（またはその承継人）に移転します。買主が建物を所有しながら、売主がそれを借りて入居者に転貸する形に近い構造で、サブリースと似た面があります。

表の最後の行は、入居者が建物の引渡しを受けていない、または賃貸借契約の成立前の段階にある場合などで、605条の2第1項がそのままはあてはまりません。このような場合の扱いは、契約書の文言と事情によるため、条文を確かめて個別に判断することになります。

入居者への対抗については、同条3項が、賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない、と定めています。買主は、登記が済むまで、入居者に対して「新しい貸主として家賃を請求する」と主張できません。売買の決済日と登記の日が離れる場合には、その間の家賃を誰がどのように受け取るのかを、売買契約書と、入居者への通知書で揃えておきます。

敷金・家賃・費用の引継ぎ：売買契約書の書き方

貸主が代わるとき、入居者にとって最も重要なのが敷金です。民法622条の2第1項は、賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭）を受け取っている場合において、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき、または賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときは、受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた債務の額を控除した残額を返還しなければならない、と定めています。

この敷金の返還債務は、貸主の地位が移るとき、新しい貸主が承継します。605条の2第4項は、賃貸人たる地位が譲受人またはその承継人に移転したときは、民法608条の規定による費用の償還に係る債務（必要費・有益費の償還）と、622条の2第1項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人またはその承継人が承継する、と定めています。

問題は、お金そのものの動きです。法律上、債務は買主に移っても、敷金として預かっていた金銭は、売主の手元にあります。買主が敷金返還債務を負うのに、敷金が買主に渡っていなければ、買主は自分の資金で入居者に返還することになります。そのため、売買契約書には、売主が買主に敷金相当額を引き渡すこと、その時期と方法、引き渡す敷金の明細（住戸ごとの金額）を書きます。敷金の額が入居者の主張する額と食い違っていれば、決済の後に、買主が入居者から多くの返還を求められる事態になりかねません。

管理会社に管理を任せている場合は、管理受託契約書の中で、貸主が変わったときの扱いを確認します。管理受託契約は、貸主と管理会社の間の契約ですから、貸主が代わっても、新しい貸主に自動的に管理会社との契約が引き継がれるとは限りません。管理受託の書き方は賃貸管理委託契約書の書き方のページで扱っています。

相続が起きたとき：貸主が亡くなる場合と、借主が亡くなる場合

貸主が亡くなったときは、民法896条により、相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継します（被相続人の一身に専属したものを除きます）。賃貸人たる地位は一身に専属したものではないので、貸主が亡くなっても、賃貸借契約は終了せず、相続人が貸主の地位を引き継ぎます。入居者は、同じ条件で住み続けます。

実務で起きる問題は、相続人が複数いて、遺産分割が終わるまで誰が賃貸住宅の貸主として動くのかが決まらない、という点です。家賃を誰の口座に払うのか、修繕の費用を誰が負担するのか、管理会社への指示を誰が出すのか。入居者や管理会社は、相続人のうち誰を窓口にするかを知りたがります。相続人の間で窓口を決めたら、管理会社と入居者にその旨を書面で伝え、家賃の払込先を変更するときは新しい口座を書面で知らせます。遺産分割の結果、特定の相続人が建物を取得したときは、その相続人が貸主の地位を引き継ぎます。

管理会社との管理受託契約には、注意が必要です。管理受託契約は準委任であり、委任者の死亡は委任の終了事由とされています（民法653条1号、656条）。つまり、契約書に特約がなければ、貸主が亡くなったときに管理受託契約が終了するかどうかが問題になります。もっとも、委任が終了した場合に急迫の事情があるときは、受任者は、委任者の相続人などが委任事務を処理できるようになるまで必要な処分をしなければなりません（同法654条）。実務では、契約書に、貸主が死亡した場合でも相続人との間で契約を継続する旨と、相続人の窓口を届け出る手順を定めておく方法がとられます。

借主が亡くなる場合は、借地借家法36条1項が、居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻または縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦または養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する、と定めています。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後1月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでありません。相続人がいる場合は、民法896条により、相続人が借主の地位を承継します。借主の死亡後の残置物や明渡しの書面は退去・明渡し・立会い・鍵の返却・残置物の書面で扱います。

マスターリースが終わるとき：転借人（入居者）と貸主の地位

サブリースでは、建物の所有者（貸主）とサブリース会社の間の契約（原契約、マスターリース）と、サブリース会社と入居者の間の契約（転貸借契約、サブリース契約）が、二層になっています。この二層構造は、原契約が終わるとき、転貸借契約がどうなるかという問題を生みます。

借地借家法34条は、建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了または解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができないとし、通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から6月を経過することによって終了する、と定めています。この規定に反する特約で転借人に不利なものは無効です（37条）。原契約が期間の満了や解約の申入れで終わる場合に、契約書で「原契約が終了したときは、転貸借も直ちに終了する」と書いても、通知と6月の猶予を排除する部分は、転借人（入居者）に不利な特約として無効とされます。

民法613条3項も、転借人を守ります。賃借人（サブリース会社）が適法に賃借物を転貸した場合に、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって、転借人に対抗できません。ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでないとされています。なお、賃借人の債務不履行による原契約の解除と、転貸借との関係は、事情によって扱いが分かれる分野であり、判決の原文と所管官庁の資料で確認が必要です。

管理業法は、サブリース契約の説明と書面の項目に、この場面の事項を入れています。施行規則45条13号は、特定賃貸借契約が終了した場合における特定転貸事業者の権利義務の承継に関する事項を説明事項に挙げています。同47条7号は、同じ事項を、契約締結後の書面の記載事項としています。貸主は、契約前に、原契約が終了したとき、自分がサブリース会社の転貸人としての地位を引き継ぐのか、引き継ぐ場合に何を引き継ぐのか（転貸借契約書、敷金、入居者の情報、未収の家賃）を、書面で確かめておくべきです。

入居者の個人情報の引継ぎ：売買・承継のときに何を渡すか

貸主が代わるとき、入居者の氏名、連絡先、勤務先、保証人の情報など、入居者の個人情報が、旧貸主から新貸主へ渡されます。これらの情報は、個人情報の保護に関する法律（以下「個人情報保護法」）の規律を受けます。

個人情報保護法27条1項は、個人情報取扱事業者は、法令に基づく場合などを除き、あらかじめ本人の同意を得ないで、個人データを第三者に提供してはならない、と定めています。ただし、同条5項は、一定の場合には、データの提供を受ける者は第三者に該当しない、とします。その一つが、合併その他の事由による事業の承継に伴って個人データが提供される場合（同項2号）、もう一つが、利用目的の達成に必要な範囲内で個人データの取扱いを委託することに伴って提供される場合（同項1号）です。また、18条2項は、合併その他の事由により他の個人情報取扱事業者から事業を承継することに伴って個人情報を取得した場合は、承継前における利用目的の達成に必要な範囲を超えて個人情報を取り扱ってはならない、と定めています。

賃貸住宅の売却は、事業の承継にあたる場合もあれば、単なる物件の売買と見られる場合もあり、取引の形によって整理が分かれ得ます。そのため、入居者の同意を得て情報を渡すのか、事業承継に伴う提供として整理するのかを、取引の実態に即して、個人情報保護委員会のガイドライン等で確認する必要があります。実務では、入居者との賃貸借契約書に、貸主の変更に伴い、入居者の情報を新しい貸主に提供することがある旨と、提供する情報の範囲を、あらかじめ記載しておく方法が取られます。

起きがちなこと：通知と引継ぎの抜けが、入居者の混乱を生む

貸主の交代は、売買契約や遺産分割という大きな出来事の陰に隠れて、入居者向けの手続が忘れられがちです。最後に、起きがちなことと、手当ての要点を整理します。

よくあるご質問

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本ページは一般的な情報提供です。個別の賃貸借への当てはめは、契約書の文言、物件の状況、当事者の事情によって異なることがあります。書き方の例として紹介している内容は、一般に見られる書き方を整理した例で、特定の事業者や案件を示すものではありません。条文は e-Gov 法令検索（法令API）で確認した現行のものに基づき、まだ施行されていない改正は現行の内容として扱っていません。参考: e-Gov法令検索 / 国土交通省 / 消費者庁 / 法務省