住宅の原状回復特約と通常損耗

住宅の退去で最も争いになるのは、原状回復の請求です。壁紙の張替え、床の補修、ハウスクリーニング、エアコンの洗浄、鍵の交換といった費用を、誰がどこまで負担するのかが、請求書の一行ごとに問われます。結論から言うと、民法621条は、賃借人の原状回復義務から「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化」を除いています。通常の暮らしで生じる傷みや、時間の経過による劣化は、原則として賃料の中で賄われるものであり、退去時に借主へ請求する対象ではありません。

契約書には、この原則に対して、借主が負担する範囲を広げる「特約」が書かれることがよくあります。特約は原則として自由に定められるわけではなく、書き方と説明の仕方によって、有効にも、争われるものにもなります。このページでは、住宅の原状回復について、条文と国土交通省の公表資料から、通常損耗の考え方、クリーニング・エアコン洗浄・鍵交換の特約の読み方、貸主指定業者の工事と見積額の事前払い、入居時の記録の取り方までを整理します。事業用の店舗や事務所を借りた場合の、スケルトンでの返還などは対象外です。

民法621条：原状回復義務の範囲と、「通常損耗」「経年変化」の意味

民法621条本文は、賃借人は賃借物を受け取った後に生じた損傷がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う、と定めています。括弧書きで、損傷から「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化」が除かれています。ただし書は、損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、義務を負わないとしています。

ここで押さえておきたい語は三つです。第一に「通常損耗」とは、借主が普通に暮らしていれば避けられない傷みで、たとえば家具を置いたことによる床のへこみや、日光による色あせなどです。第二に「経年変化」とは、建物や設備が時間の経過によって自然に劣化することで、壁紙の変色や、設備の寿命による故障が当たります。第三に、これらを除いた「損傷」とは、借主の故意・過失、通常の使い方を超える使用、手入れの不足などで生じたものを指します。借主が負担するのは、この第三のものを元に戻す費用に限られる、というのが条文の構造です。

国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（平成10年3月に取りまとめられ、平成16年2月と平成23年8月に改訂）は、この考え方を実務に落とし込んだ資料です。ガイドラインは、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。国土交通省のページは、ガイドラインを賃貸借契約締結時に参考にする一般的な基準と位置づけており、法令そのものではありません。既に結ばれた契約については、現在の契約書が有効と考えられるため、契約内容に沿った取扱いが原則となる、とされています。つまり、ガイドラインは、契約書の特約の読み方や、当事者が話し合うときの物差しとして使う資料であり、契約書の定めを自動的に書き換えるものではありません。

上の表は、一般的な整理を示した例です。個々の傷みがどの区分に入るかは、程度や経過によって変わります。ガイドラインも、一般的な事例を想定した区分であり、損耗の程度によっては実質的にBに近いものとして判断される場合があるとしています。

経過年数の考え方：同じ傷でも、年数が経つほど借主の負担は下がる

借主に原状回復義務が生じる場合でも、修繕費の全額を借主が負担するとは限りません。ガイドラインは、壁紙や床材などは時間の経過によって価値が減っていくことを前提に、賃借人の負担割合を、経過年数が長いほど小さくする考え方を示しています。たとえば、カーペットの場合は、6年で残存価値が1円になる直線（または曲線）を描いて、年数が経つほど賃借人の負担割合が減るとされています。壁紙や床材の耐用年数は、それぞれの設備ごとに異なり、入居年数が建物の経過年数に代わるものとして扱われます。

この考え方の根拠は、経年変化・通常損耗の分は、借主が毎月の賃料として既に払ってきたはずだ、という点にあります。退去時に、傷んだ部分の修繕費の全額を借主に請求すると、経年変化・通常損耗の分が、賃料と退去時の請求とで二重に評価されるからです。もっとも、ガイドラインは、経過年数が過ぎた設備でも、借主は善良な管理者の注意をもって使用する義務を負っており、故意・過失で使えなくした場合には、設備として使える状態まで戻す費用の負担が生じることがある、とも述べています。年数を経た設備には、負担がゼロになる場合と、一定の補修費が残る場合の両方があることになります。

請求書の読み方としては、「修繕費の総額」から「借主負担の割合」を掛けた額が、借主の負担額になっているかどうかを確かめます。補修の範囲にも目安があります。ガイドラインは、補修工事が最低限可能な施工単位を負担の基本とし、壁紙については、毀損箇所を含む一面分の張替費用を、毀損を生じさせた借主の負担とするのが妥当としています。部屋全体の張替えを借主に求める請求は、化粧直しの要素が含まれていないか、確かめる必要があります。なお、フローリングのように長期間の使用に耐え、部分補修が可能な部位は、部分補修について経過年数を考慮することになじまないとされています。

クリーニング・エアコン洗浄・鍵交換：特約でよく見る費目の読み方

住宅の契約書の特約に、毎回のように並ぶ費目があります。ここでは、ガイドラインの記載をもとに、一般的にどう整理されているかを順に見ます。契約書にある定めが、これと違う場合に、その定めが有効か、説明されているかを個別に確認します。

この表で示した整理は、あくまで特約がない場合の基本の考え方です。特約でこれらを借主負担とすること自体は、契約自由の範囲で行われています。そのため、問題は「特約が書かれているか」ではなく、「特約として有効になる条件を満たしているか」に移ります。次の章で、その条件を整理します。

特約が有効になる条件：明確性、認識、合意

民法621条は、一般に任意規定と考えられています。つまり、当事者が合意すれば、通常損耗の修繕を借主の負担とする特約を置くことは、直ちに禁じられてはいません。ただし、借主に通常の原状回復義務を超える負担を課す内容ですので、有効と認められるための条件があります。ガイドラインは、賃借人に特別の負担を課す特約の要件として、次の三つを挙げています。

ガイドラインは、最高裁判所の判断として、次の趣旨を紹介しています。通常損耗の補修費用を借主に負担させるには、借主が補修費用を負担することになる通常損耗および経年変化の範囲が、賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭で説明し、借主がその旨を明確に認識して合意の内容としたと認められるなど、特約が明確に合意されていることが必要である、という内容です。通常損耗の分は賃料に含まれていて、借主に負わせるのは予期しない特別の負担になるからだ、と説明されています。

これを書面の作り方に置き換えると、次のようになります。まず、契約書に「通常の使用による損耗を含め、退去時に○○の費用を負担する」と、通常損耗を含むことと、具体的な範囲（壁・床・設備のどの部分か、どの費目か）を書きます。次に、重要事項の説明や契約の締結の場で、その特約が通常の原状回復義務を超える内容であることを口頭でも説明し、借主が確認した記録（説明を受けた旨の署名欄や、チェック欄）を残します。さらに、特約によって借主が負担する費用が、賃料の水準や他の費用と比べて不相当に重くなっていないか、特約を置く必要性を説明できるかを確かめます。

消費者契約法10条も関係します。貸主が事業として賃貸している場合、借主は消費者契約の相手方に当たるのが通常で、同条は、法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し、または義務を加重する条項であって、民法1条2項の基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものを無効としています。通常損耗の修繕を借主負担とする特約は、民法621条の原則と比べて借主の義務を加重する条項に当たり得ます。そのため、特約が置かれていても、条項の文言、金額、説明の経過によっては、同条により無効と判断される可能性があります。有効かどうかは個々の事情によって変わり、このページで一律の結論を示すことはできません。

貸主指定業者の工事と、見積額の事前払い

原状回復の工事を「貸主が指定する業者に依頼し、その見積額を借主が事前に支払う」と定める契約書があります。この定めは、費用の確実な回収を目的としていますが、借主から見ると、工事の内容や金額を確認する機会がないまま、費用を先に払う形になります。民法には、借主が貸主指定の業者に工事を任せなければならないという規定も、見積額を事前に払う規定もありません。したがって、これらは契約書の特約に基づく義務であり、特約としての有効性は、前の章で見た条件で判断されます。

書面を整えるときは、次の点を確かめます。第一に、借主負担とされる範囲が、通常損耗や経年変化を除いた範囲であることが、見積りの内訳から確認できるかどうかです。第二に、見積額と実際の工事費との差額の精算の方法です。見積額を事前に払う場合は、工事が終わった後に、実際の費用との差額を精算し、残額を返還する旨を書いておきます。第三に、貸主指定の業者を使う必要があるのは、保守管理上の理由か、費用の相当性か、といった理由が説明できるかどうかです。借主が自分で別の業者に見積りを取ることを認めるか、その場合の条件をどうするかも、あらかじめ決めておきます。事前払いの金額と、預けている敷金との関係（二重取りにならないか）も確認が必要です（敷金の控除と内訳の示し方は敷金・礼金・保証金の返還と控除の書き方で扱います）。

入居時の記録：入居前からの不具合を、どう残すか

退去時の原状回復の争いの多くは、「その傷は入居前からあったのか、入居後にできたのか」という事実の争いです。民法621条は、賃借人が賃借物を受け取った後に生じた損傷を対象にしているため、入居前からあった傷は、借主が元に戻す義務を負う損傷に入りません。しかし、入居前の状態を示す記録がなければ、後から立証するのは難しくなります。

ガイドラインは、入居時と退去時に、貸主と借主の双方が立ち会い、部位ごとの損耗等の状況や原状回復の内容についてチェックリストを使って確認し、写真を撮るなどして記録することを勧めています。チェックリストなどの書面は、後日トラブルとなり、訴訟等に発展した場合でも、証拠資料となるものとされています。入居の日に、短い時間で全部屋を確認するのは大変ですが、次の方法が現実的です。

貸主・管理会社の側で整える場合は、チェックリストの様式を契約書に添付し、入居時に必ず交付する運用にします。借主の側は、渡された様式が簡略すぎる場合でも、自分で写真を撮って日付とともに保管しておくと、後から立証する助けになります。ガイドラインの別表には、契約書に添付する原状回復の条件に関する様式の例も公表されており、特約を置く場合の確認項目の参考になります。記録の運用は、更新のときや設備の入替えのときにも更新しておくと、退去時に過去の状態を確認しやすくなります。

原状回復で起きがちなこと

よくあるご質問

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本ページは一般的な情報提供です。個別の賃貸借への当てはめは、契約書の文言、物件の状況、当事者の事情によって異なることがあります。書き方の例として紹介している内容は、一般に見られる書き方を整理した例で、特定の事業者や案件を示すものではありません。条文は e-Gov 法令検索（法令API）で確認した現行のものに基づき、まだ施行されていない改正は現行の内容として扱っていません。参考: e-Gov法令検索 / 国土交通省 / 消費者庁 / 法務省