賃貸住宅のオーナー・管理会社・入居者・保証人の書面を見直す方へ賃貸住宅の揉めごとを、
契約書の条文から整理する

管理を任せる契約（管理受託契約）では、オーナーが賃貸人のまま入居者と賃貸借契約を結び、管理会社は維持保全や家賃の管理などの業務の委託を受けます。サブリースは、管理会社が物件を借り上げて入居者に転貸する形で、入居者に対する賃貸人はサブリースをする側になります。賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律には、管理受託契約についての締結前の書面の交付と説明（13条）と、特定賃貸借契約についての締結前の書面の交付と説明（30条）・締結時の書面の交付（31条）が、それぞれ置かれています。

民法622条の2第1項は、賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたときに、受け取った敷金の額から賃借人の債務の額を控除した残額を返還しなければならない、と定めています。返す時期は、明渡しを受けた後です。なお、賃借人の側から、敷金を未払いの賃料に充てるよう請求することはできません（同条2項）。控除する項目の内訳をどう示すかは、書面でそろえておくと整理しやすくなります。

民法621条は、賃借人の原状回復義務から、通常の使用及び収益によって生じた損耗と、賃借物の経年変化を除いています。クリーニングや鍵交換などを借主負担とする特約があるときも、それが通常損耗の負担を借主に課す内容になっていないか、負担の範囲が借主に分かる形で示されているかが問題になります。特約の有効性は条項の文言や説明の経過によって判断が分かれるため、一律には言えません。

期間の定めがある建物の賃貸借では、当事者が期間の満了の1年前から6か月前までの間に更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前と同一の条件で更新したものとみなされます（借地借家法26条1項）。貸主から更新を拒む通知をするには、正当の事由が必要です（同法28条）。定期建物賃貸借は、書面による契約と事前の説明が要件で、更新がない代わりに、終了について別の通知の定めがあります（同法38条）。

個人が保証人になる根保証契約（賃貸借で将来生じる債務を広く保証する契約が、これに当たります）は、極度額を定めなければ効力を生じません（民法465条の2第2項）。極度額は、書面（または電磁的記録）で定める必要があります。保証会社を利用する場合でも、保証会社とは別に連帯保証人を求める書式があり、緊急連絡先と保証人の区別も書面でそろえておきます。