このページの要点
- 貸主は使用・収益に必要な修繕の義務を負うが、借主の責めに帰すべき事由による場合は除かれる（民法606条1項）。
- 借主が修繕できるのは、通知しても相当の期間内に直されないときと、急迫の事情があるとき（民法607条の2）。必要費は直ちに償還を請求できる（608条1項）。
- 修繕費は、項目・作業の範囲・負担者・連絡先を並べた負担区分表を別表にする。設備の一覧で、対象外の設備も明記する。
- DIYは、申請書・承諾書・合意書で、範囲、所有権、管理、撤去、精算を決めてから始める。
結論：直す責任は「原因」と「範囲」で分け、手を入れる工事は「承諾」と「終わり方」を先に決める
賃貸住宅で設備が壊れたとき、争いの中心になるのは二つです。一つはだれが直すのか、費用をだれが負うのか、もう一つは、借主が壁を塗る、棚を付けるといった工事をしたいときに貸主が認めるのか、退去のときにどうするのかです。前者は修繕の問題、後者は増改築やDIY（借主が自分で行う改修）の承諾の問題で、どちらも契約書の書き方で結果が大きく変わります。
民法は、貸主（賃貸人）に、賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を課しています。ただし、借主（賃借人）の責めに帰すべき事由で修繕が必要になったときは、この義務は生じません（民法606条1項）。つまり出発点は「貸主が直す、ただし借主の責任によるものは除く」という形です。そのうえで、契約書に、借主が負担する小さな修繕や、設備の範囲、連絡の手順を書いて調整します。
このページでは、貸主の修繕義務の範囲、借主が自分で直せる場合、必要費・有益費の償還、修繕費の負担区分表の作り方、DIY型賃貸の申請書・承諾書・合意書の構造を整理します。契約書全体の読み方は住宅の賃貸借契約書の読み方、退去のときの原状回復は住宅の原状回復特約と通常損耗で扱います。
このページの結論（先に確認したいこと）
- 設備が壊れたら、まず「借主の責めに帰すべき事由があるか」を分けて考える。ない場合の修繕は貸主の義務が原則（民法606条1項）。
- 借主が自分で直せるのは、通知しても相当の期間内に直してもらえないとき、または急迫の事情があるとき（民法607条の2）。
- 修繕費の負担区分は、「項目」「作業の範囲」「連絡先」を表にして契約書の別表に付ける。
- DIYやリフォームは、申請書、承諾書、合意書の三つの書面で、範囲、所有権、管理、撤去、精算を決めてから始める。
貸主の修繕義務：どこまでが「必要な修繕」か
民法606条1項の「使用及び収益に必要な修繕」は、住居としての使用に必要な状態を保つための修繕です。屋根の雨漏り、給排水管の破損、外壁や共用部分の不具合、給湯器や換気設備など住戸に付属する主要な設備の故障が典型です。一方、使い方によって生じた汚れや破損、借主が持ち込んだ家電の故障は、貸主の義務の範囲に入りません。
修繕をめぐる争いは、次の三つの分かれ目で起きます。
- 原因：設備の故障が、経年や通常の使用によるものか、借主の使い方や不注意によるものか。
- 対象：その設備は賃貸物の一部（付帯設備）として貸したものか、貸主が好意で置いていったもの（サービス品、残置された家電など）か。
- 程度：使用や収益に支障が出る故障か、不便だが生活できる程度のものか。
契約書で最も効果があるのは、設備の一覧を付けて、修繕の対象になる設備と、ならない設備（貸主が修繕の義務を負わない設備）を分けておくことです。たとえば、備え付けのエアコンは付帯設備として貸すのか、借主が使ってよい残置物として扱うのかを、設備一覧の欄で区別します。区別がないと、故障したときに「設備だから貸主が直すべき」と「サービスだから対象外」で食い違います。
設備の区分と、書面での扱い方の例（一般的な例）
| 区分 | 例 | 書面での扱い |
|---|---|---|
| 建物の構造・共用部分 | 屋根、外壁、基礎、共用廊下・階段、受水槽など | 貸主の修繕義務が中心。借主に負担させる書き方は、範囲が広すぎないかを確かめる。 |
| 住戸の主要設備 | 給排水管、給湯設備、換気設備、電気配線、インターホンなど | 設備一覧に載せ、故障の連絡先と、緊急時の対応を書く。 |
| 付帯設備（備え付けの家電など） | エアコン、照明器具、コンロなど | 修繕の対象にするか、対象外とするかを明記する。対象外なら、故障しても貸主は直さない旨を書く。 |
| 消耗品・小修繕 | 電球、蛍光灯、ヒューズ、パッキン、障子・ふすまの張替えなど | 具体的な項目を列挙して借主の負担とする書き方が一般的。包括的に「一切」とするのは避ける。 |
賃借物の一部が滅失その他の事由により使用および収益をすることができなくなった場合に、それが借主の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、使用収益ができなくなった部分の割合に応じて減額されます（民法611条1項）。残る部分だけでは借りた目的を達することができないときは、借主は契約を解除できます（同条2項）。賃借物の全部が滅失その他の事由により使用収益できなくなった場合には、賃貸借は終了します（民法616条の2）。給湯器や浴室が使えない期間の賃料の扱いは、この611条の考え方と、契約書の特約の関係を見て整理します。
借主が自分で直せる場合：修繕権と必要費・有益費の償還
民法607条の2は、賃借物の修繕が必要である場合に、次のどちらかに当たるときは、借主が自分で修繕できると定めています。
- 借主が貸主に修繕が必要である旨を通知し、または貸主がその旨を知ったにもかかわらず、貸主が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
- 急迫の事情があるとき。
前者は、借主が連絡しても放置されている場合です。連絡したことを記録に残す（日付の分かる書面、メール、管理会社の受付番号など）ことが、後で費用を請求するときの材料になります。後者は、漏水が続いている、ガスが漏れているなど、待つことが難しい状況を指します。
借主が賃借物について貸主の負担に属する必要費を支出したときは、貸主に対し、直ちにその償還を請求できます（民法608条1項）。また、借主が有益費を支出したときは、貸主は賃貸借の終了の時に、民法196条2項の規定に従って償還しなければならず、裁判所は貸主の請求により、償還について相当の期限を許与できます（民法608条2項）。必要費は、物を保存し、使用に適する状態にするための費用で、有益費は、物の価値を増加させる費用です。たとえば、雨漏りの補修は必要費、使いやすさを高める改良工事は有益費の例として挙げられます。
書き方の例（一般的な例） 借主が直した場合の書き方
連絡と承諾
理由民法607条の2の要件（通知・相当期間・急迫）に沿って連絡の流れを書く。
費用の精算
理由必要費は「直ちに」償還請求できる（民法608条1項）。証拠書類と支払期限を書く。
免責
理由包括的な免責は、通常の使用による故障まで借主に負わせるものとして、消費者契約法10条との関係が問題になる。
必要費・有益費の償還の請求を、契約書で排除する定め（「借主は、必要費および有益費の償還を請求しない」）が置かれることがあります。このような特約は、条文の上で一律に禁じられているわけではありませんが、借主が個人の場合は、消費者契約法10条の観点から、範囲と説明の有無を見る必要があります。特に、貸主の負担に属する必要費まで排除する書き方は、貸主の修繕義務の趣旨と衝突しやすいので、対象を限定した書き方にします。
修繕費の負担区分表の作り方
修繕の責任を分けるには、条文だけでなく、「項目」「作業」「負担者」「連絡先」を並べた表を契約書の別表にすると、運用しやすくなります。表を作るときの考え方を、順に説明します。
確認負担区分表を作る前に決める問い
どの設備を貸主が用意し、どれを借主が持ち込むか。
設備一覧を先に作らないと、故障のたびに対象かどうかを議論することになる。
借主の負担とする小修繕は、項目と作業の程度を特定できるか。
「軽微な修繕」だけでは範囲が曖昧になる。電球の交換、パッキンの交換などのように具体的に書く。
故障の原因が不明なときは、だれが原因を調べ、どちらが費用を立て替えるか。
原因の調査に費用がかかることがある。調査の手順と立替えを決めておく。
緊急の修繕（漏水、停電、ガス漏れ）の連絡先を、夜間・休日を含めて書いたか。
緊急時に連絡がつかないことが、被害を広げる。
負担区分表の書式の例（一般的な例）
| 項目 | 作業の範囲 | 負担者 | 連絡先 |
|---|---|---|---|
| 給湯器 | 点検、部品の交換、本体の取替え | 借主の責めに帰すべき事由がなければ貸主 | 管理業者（夜間は緊急窓口） |
| 水栓・パッキン | パッキンの交換は借主、本体の交換は貸主 | 作業の範囲で分ける | 管理業者 |
| 照明・電球 | 電球・蛍光管の交換 | 借主 | — |
| 換気扇・レンジフード | フィルターの清掃・交換は借主、本体の故障は貸主 | 作業の範囲で分ける | 管理業者 |
| 鍵・錠 | 紛失による交換は借主、経年劣化による交換は貸主 | 原因で分ける | 管理業者 |
表は、実際の運用に合わせて作ります。小規模な貸主が自主管理する場合は、連絡先を貸主本人の電話にし、緊急時に代わりに対応する人を決めておくと、不在のときの空白が減ります。管理会社に委託している場合は、管理受託契約で、修繕の手配、見積りの取得、貸主への報告と承認の流れを定めておくと、借主への案内と矛盾しません。管理会社に任せる場合の契約の考え方は賃貸管理委託契約書の書き方で整理しています。
DIY・増改築を認めるとき：申請書・承諾書・合意書の三点セット
賃貸住宅でも、借主が壁紙を貼り替える、棚を取り付ける、床材を張り替えるなど、自分の好みに合わせて改修したい場面があります。通常の賃貸借では、契約書の禁止事項に「貸主の承諾なく増築、改築、模様替えをすること」が入っており、承諾なしに行うと契約違反として解除の問題になり得ます。国土交通省は、借主が費用を負担して改修を行う「DIY型賃貸借」について、契約書式例とガイドブックを公表しています。借主が希望する改修の内容を貸主に申請し、貸主が承諾したうえで合意書を取り交わす方式で、退去時に原状回復が必要かどうかを事前に明確にする点が特徴とされています。
DIY・増改築の承諾から退去までの書面の流れ（一般的な流れ）
- 工事の前申請書
借主が、改修する部位、内容、時期、施工者、費用の負担を書いて貸主に提出する。
- 承諾承諾書
貸主が、承諾する範囲と条件（工事の時間、近隣への配慮、図面の提出など）を書いて返す。
- 取り決め合意書
工事部分の所有、管理・修繕の責任、退去時の扱い、精算の有無を、貸主と借主が取り決める。
- 工事記録
工事の前後の写真、施工業者の見積書・請求書、保証書を保管する。
- 退去合意書の定めに従う
撤去か残置か、補修が必要か、費用の精算があるかを、合意書に沿って確認する。
合意書で定めておくことは、おおむね次の五つに整理できます。
書き方の例合意書に入れる項目の書き方の例（一般的な例）
- 【施工の責任】借主は、工事に際し、本物件および第三者に損害を与えないように注意し、損害を与えたときは、借主の責任で解決する。
- 【所有権の帰属】工事によって設置したものの所有権は、（借主／貸主）に帰属する。明渡しのときに残置する部分は、借主が所有権を放棄し、または貸主に譲渡する。
- 【契約期間中の管理・修繕】工事部分の管理および修繕は、借主の責任と負担で行う。
- 【明渡し時の扱い】明渡しの際、工事部分を残置するか撤去するか、残置する場合に補修が必要かを定める。原状回復義務を負わないとする場合は、その範囲を特定する。
- 【精算】明渡しの際、工事部分の費用の精算または買取りは行わない（または、○円の範囲で精算する）。
精算を行わない定めを置く場合は、必要費・有益費の償還請求との関係を整理します。民法608条に基づく償還請求権や、借地借家法33条の造作買取請求権を、合意書でどう扱うかを書面に明記します。
ここで関係するのが、有益費の償還（民法608条2項）と造作買取請求権（借地借家法33条）です。同法33条は、貸主の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合に、借主が、期間の満了または解約の申入れで賃貸借が終了するときに、貸主に対して造作を時価で買い取るよう請求できるとしています。借地借家法37条が、借主に不利な特約を無効とする規定として挙げているのは31条、34条、35条で、33条は含まれていません。したがって、条文の構造としては、造作買取請求権を合意で排除する余地がありますが、排除するなら、合意書に明記して、双方が理解したうえで署名することが前提です。
書き方の例（一般的な例） DIYの書面の書き方
原状回復
理由原状回復の有無を事前に決めると、退去時の争いを減らせる。
所有権
理由所有権が曖昧だと、故障の修繕や撤去の費用負担が決まらない。
承諾の範囲
理由承諾の対象を申請書で特定すると、工事後の食い違いを防げる。
工事の内容によっては、建築や消防に関する法令の確認が必要になる場合があります。建物の構造や用途に関わる工事、水回りや電気・ガスの配管・配線の変更などは、施工業者に資格や確認の有無を確かめ、貸主側でも、保険の加入、近隣への配慮、管理規約（分譲マンションの一室を賃貸する場合）との整合を確かめます。具体的な法令上の手続は、工事の内容と建物の種類によって異なるため、条文と所管官庁の資料で確認が必要です。
立場別に見る：修繕・DIYで起きがちなこと
借りる人
起きがちなこと
- 給湯器が壊れたが、連絡先が分からず、直ってから費用の請求で揉める。
- 壁紙の貼り替えを口頭で認められたが、退去時に原状回復を求められる。
- 自分で業者を手配して直したが、貸主の負担かどうかの確認を取っていない。
書面での手当て
- 故障の日付と症状を記録し、書面（メール）で連絡する。
- DIYは、申請書と承諾書をもらってから始める。
- 自分で直す前に、貸主側に連絡して、費用の負担を確認する。
貸す人（オーナー）
起きがちなこと
- 設備の一覧がなく、備え付けの家電の修繕の範囲が曖昧。
- 借主の希望する改修を口頭で認め、契約書に反映していない。
- 管理会社に任せたが、修繕の承認の基準を決めていない。
書面での手当て
- 設備一覧を作り、修繕の対象外とする設備を明記する。
- DIYは、承諾書と合意書の二点で記録に残す。
- 管理会社に、修繕の金額と承認の基準を伝える。
管理会社の担当者
起きがちなこと
- 夜間や休日の緊急連絡先が入居者に伝わっていない。
- 借主から連絡を受けたが、貸主への報告が遅れる。
- 修繕の見積りと請求書が借主・貸主に別々の形で届く。
書面での手当て
- 緊急連絡先を、入居時の書面と室内の掲示で案内する。
- 連絡の受付から貸主への報告までの期限を決める。
- 請求書の様式を、貸主・借主で分かりやすくそろえる。
修繕の依頼から完了までの手順：記録を残す
修繕の争いの多くは、条文の解釈より前に、いつ、だれが、何を伝え、どう対応したかの記録がないことから大きくなります。借主・貸主・管理会社のいずれの立場でも、次の手順を契約書や入居のしおりに書いておくと、民法607条の2（借主による修繕）や608条（費用の償還）の場面で、事実を示す材料になります。
修繕の依頼から完了までの記録（一般的な流れ）
- 発見借主が不具合に気づく
日付、場所、症状を写真つきでメモする。水漏れや異臭は、被害を広げないための応急の措置を優先する。
- 連絡借主が貸主または管理業者へ連絡
契約書で定めた連絡先に、書面（メール）で連絡する。電話だけで済ませた場合も、日時と担当者を記録する。
- 確認原因の確認・見積りの取得
業者による点検の日程、原因が借主の使い方か経年かの見立て、見積りの内容を共有する。
- 判断負担者の決定
負担区分表に当てはめて、貸主負担か借主負担かを書面で伝える。判断に時間がかかるときは、見通しの時期も伝える。
- 施工修繕の実施
立入りの日程と立会いの有無を決め、完了後に作業の報告書を受け取る。
- 完了費用の精算・記録の保管
請求書・領収書を保管する。借主が立て替えた場合は、償還の請求の根拠書類にそろえる。
連絡を受けた貸主側は、「相当の期間」を意識して対応します。民法607条の2第1号は、借主が修繕の必要を通知し、または貸主がその旨を知ったにもかかわらず、貸主が相当の期間内に必要な修繕をしないときに、借主による修繕を認めています。何日以内に直すという形で一律の期間が条文に定められているわけではなく、不具合の内容や生活への影響の程度、部材の手配に要する時間などによって、相当かどうかが変わります。そのため、契約書では、連絡の受付から一次対応までの目安（たとえば「○営業日以内に点検の日程を連絡する」）を書き、部品の手配に時間がかかる設備は、仮の対応（仮設の給湯器の貸出しなど）を取り決めておく書き方が実務的です。
借主の責めに帰すべき事由があるかどうかが争われる場面では、入居時の室内の状態の記録が重要です。入居時に設備の動作や傷みを確かめて写真に残していれば、その後の故障が経年によるものか、使い方によるものかを説明しやすくなります。入居時の記録の考え方は、住宅の原状回復特約と通常損耗でも触れています。水漏れや近隣への影響が生じた場合の原因の記録は、賃貸住宅のトラブルと書面の整理で扱います。
確認修繕の連絡を受けたときに貸主側が確かめる問い
不具合は、使用や収益に支障が出る程度か。生活への影響はどれほどか。
影響の程度によって、緊急の対応か、通常の日程での対応かが変わる。賃料の減額（民法611条1項）が問題になる場面もある。
原因が借主の責めに帰すべき事由によるか、判断するための材料はそろっているか。
入居時の記録や、点検の報告があれば、負担の判断がしやすい。判断できないうちは、断定した連絡を避ける。
連絡から一次対応までの期間は、相当といえる範囲か。
相当の期間を過ぎると、借主が自分で修繕する場面が生じ得る（民法607条の2）。
起きがちなこと
修繕とDIYの書面で起きがちなこと
- 設備の一覧がなく、備え付けの家電が「サービス」なのか「設備」なのか、故障のたびに食い違う。
- 「軽微な修繕は借主の負担」とだけ書き、どこまでが軽微か分からない。
- 借主が自分で修繕したが、連絡の記録がなく、必要費の償還が認められにくい。
- 修繕の連絡先が、貸主ではなく管理会社なのに、借主に伝わっていない。
- DIYの承諾が口頭だけで、退去時に原状回復の範囲が争いになる。
- 合意書で費用の精算を「しない」と決めたが、所有権や撤去の扱いを決めておらず、工事部分の修繕で揉める。
- 工事部分が火災保険や賃貸の管理規約と合わず、トラブルのときに保険や管理組合との調整が必要になる。
よくあるご質問
エアコンが壊れたとき、貸主は必ず直さなければなりませんか。
そのエアコンが賃貸物の付帯設備として貸したものなら、貸主の修繕義務の対象になるのが原則です（民法606条1項）。ただし、借主の責めに帰すべき事由があるときや、契約書で修繕の対象外とされた備え付けの機器のときは、扱いが変わります。契約書の設備一覧を確かめます。
借主が自分で修理して、費用を貸主に請求できますか。
貸主に通知しても相当の期間内に修繕されないとき、または急迫の事情があるときは、借主は自分で修繕できます（民法607条の2）。貸主の負担に属する必要費を支出したときは、直ちに償還を請求できます（民法608条1項）。連絡と領収書の記録を残します。
賃貸住宅でDIYをしたいとき、何が必要ですか。
貸主の承諾が必要です。国土交通省が公表しているDIY型賃貸借の契約書式例では、借主が改修内容を申請し、貸主が承諾して、合意書を取り交わす方式が示されています。改修の範囲、所有権、管理の責任、退去時の扱い、精算を書面で決めます。
お風呂が使えない期間の家賃はどうなりますか。
賃借物の一部が使用・収益できなくなり、それが借主の責めに帰することができない事由によるときは、使用できなくなった部分の割合に応じて賃料は減額されます（民法611条1項）。契約書の特約や実際の影響の程度によって扱いが変わるため、書面で確認します。
造作買取請求権は、契約書で放棄させることができますか。
借地借家法33条の造作買取請求権は、同法37条が強行規定として挙げる条文（31条、34条、35条）に含まれておらず、合意で排除する余地があります。ただし、排除するなら合意書に明記して、双方が理解したうえで署名することが前提です。
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本ページは一般的な情報提供です。個別の賃貸借への当てはめは、契約書の文言、物件の状況、当事者の事情によって異なることがあります。書き方の例として紹介している内容は、一般に見られる書き方を整理した例で、特定の事業者や案件を示すものではありません。条文は e-Gov 法令検索（法令API）で確認した現行のものに基づき、まだ施行されていない改正は現行の内容として扱っていません。参考: e-Gov法令検索 / 国土交通省 / 消費者庁 / 法務省
