賃貸住宅のトラブルと書面の整理

賃貸住宅のトラブルは、家賃の遅れ、契約にない人の居住、近隣への迷惑、水漏れや設備の不具合など、日常の出来事から始まります。どの場面でも、最初の対応がその後の経過を左右します。結論から言うと、催告は書面で行い、事実は記録に残し、実力で解決しようとしない、という三つの基本を守ることが、貸主にとっても借主にとっても、後の争いを小さくします。民法541条は、相当の期間を定めた催告を解除の原則的な手順とし、民法542条は、催告なしに解除できる場合を限って定めています。契約書の解除条項は、これらの原則を前提に読む必要があります。

このページでは、住宅の賃貸借で起きやすいトラブルを、場面ごとに、書面でどう手当てするかという観点から整理します。個別の紛争について、代理人として交渉することや、訴訟での手続を扱うことは、このガイドの対象外です。ページの後半では、このガイドの全13ページを、書面の種類ごとに対応づけた表と、よくある質問もまとめています。

家賃の滞納：催告、解除、遅延損害金の順に整理する

家賃の滞納が起きたときの基本の流れは、督促、催告、解除の三段階です。民法541条は、当事者の一方が債務を履行しない場合に、相手方が相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは、契約を解除できると定めています。ただし、その期間を経過した時点での債務不履行が、契約および取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、解除できません。賃料の滞納が一度あっただけで、すぐに解除できるわけではなく、滞納の期間、金額、これまでの支払状況などが、軽微かどうかの判断の材料になります。

契約書には、「賃料を○か月以上滞納したときは、催告なしに解除できる」といった無催告解除の条項が置かれることがあります。民法542条は、催告なしに解除できる場合を、履行不能、履行拒絶の明確な表示、契約目的を達するのに足りる履行の見込みがないことが明らかな場合などに限っています。契約書の無催告解除条項は、これを広げる内容になり得るため、実際の適用では、滞納の状況に照らして、条項どおりに解除してよいかが問題になります。貸主が事業として賃貸している場合は、消費者契約法10条による検討も加わります。標準的な契約書の様式では、賃料の支払義務違反について、相当の期間を定めた催告を経たうえで解除できる旨の定めが置かれており、無催告で解除できる場合は、反社会的勢力に関するものなどに絞られています。

遅延損害金についても確認が必要です。民法419条1項は、金銭債務の不履行による損害賠償の額を、債務者が遅滞の責任を負った最初の時点の法定利率で定めるとし、約定利率が法定利率を超えるときは、約定利率によるとしています。消費者契約法9条1項2号は、消費者が支払うべき金銭を期日までに支払わない場合の損害賠償の額の予定や違約金が、支払期日の翌日からの日数に応じて、年14.6パーセントの割合で計算した額を超える部分を無効としています。契約書の遅延損害金の利率がこの水準を超えていないかを確認します。

無断転貸・無断同居・用途違反：民法612条と契約書の頭書

民法612条1項は、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲り渡し、または賃借物を転貸することができないと定め、同条2項は、賃借人がこれに違反して第三者に使用または収益をさせたときは、賃貸人は契約を解除できると定めています。住宅では、借主が第三者に部屋を又貸ししていた、契約書に載っていない人が長期間居住している、居住用の契約なのに事業の拠点にしている、といった場面で問題になります。

実務では、これらの事実が貸主に分かる経路を整えておくことが先決です。契約書の頭書に「借主及び同居人」の欄があり、入居する人の氏名と年齢を記録する様式が使われているのは、居住者を特定するためです。同居人が増えた、減った、という変更が生じたときの届出の定めがあれば、契約書面に載っていない居住者の存在を、貸主が把握しやすくなります。そのうえで、契約書の「禁止または制限される行為」の別表に、転貸、同居人の追加、居住以外の用途の使用を載せ、承諾が必要な行為と、通知で足りる行為とを分けておきます。

無断転貸や用途違反が疑われたときの対応は、まず事実の確認です。貸主が室内に立ち入る場合は、契約書の立入りの定め（あらかじめ借主の承諾を得て立ち入る、緊急の場合を除く、など）に従います。標準的な契約書の様式でも、貸主は、防火や構造の保全などの管理上特に必要があるときは、あらかじめ借主の承諾を得て立ち入ることができ、借主は正当な理由がある場合を除き拒めない、と定められています。借主の承諾がないまま、貸主が鍵を使って入室することは、後で争われる原因になります。事実が確認できたら、違反の内容と是正を求める書面を、期限を区切って送ります。民法612条2項の解除も、無断転貸の事実だけで直ちに認められるとは限らず、事案の経過や、貸主との信頼関係に及ぼす影響が考慮されることがあるとされています。

近隣への迷惑行為と反社会的勢力の排除

騒音、悪臭、ごみの出し方、共用部分の私物の放置、喫煙、ペットの飼育といった近隣への迷惑は、集合住宅で最も多いトラブルの一つです。契約書の禁止事項の別表に、これらを具体的に載せておくことが、是正を求める根拠になります。禁止の対象は、一律に禁止するもの（暴力的な行為、危険物の持込みなど）、貸主の承諾があれば許されるもの（ペットの飼育、楽器の使用など）、通知で足りるもの（長期の不在など）に分けて書くと、運用しやすくなります。

迷惑行為の苦情が貸主や管理会社に寄せられたときの対応は、苦情の内容、日時、頻度、苦情を述べた人の特定の可否を記録し、行為者とされる借主に、事実の確認と注意の書面を送る、という順序が基本です。注意をしても改善しないときに、契約書の解除の条項に基づく催告を行い、それでも改善しなければ、解除の可否を検討します。解除の可否は、迷惑行為の程度、継続期間、注意をしたときの対応などを踏まえて、契約関係を続けることが困難といえるかどうかで判断されます。

反社会的勢力の排除条項は、近年の住宅の契約書では広く置かれています。貸主と借主が相互に、自らと役員が反社会的勢力でないこと、反社会的勢力に賃借権を譲渡・転貸しないことを確約し、違反があれば催告なしに解除できる、という内容です。標準的な契約書の様式でも、反社会的勢力に関する確約への違反や、契約締結後に反社会的勢力に該当した場合は、催告なしに解除できる旨が置かれています。この条項は、催告を要しない解除の例外として位置づけられるため、通常の債務不履行による解除とは区別して書いておきます。

水漏れ・設備の不具合：原因の記録と、修繕の責任の分かれ目

水漏れや設備の故障は、誰の責任かが、原因によって変わります。民法606条1項は、賃貸人は賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負うが、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでないと定めています。つまり、設備の経年劣化による故障は貸主の修繕義務の範囲に入り、借主の不注意で生じた故障は借主の負担になる、というのが基本の枠組みです。

修繕が必要なのに貸主が対応しないとき、民法607条の2は、賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき、または急迫の事情があるときは、賃借人が修繕をすることができると定めています。借主が自分で修繕した費用のうち、賃貸人の負担に属する必要費は、民法608条1項により、直ちに償還を請求できます。また、賃借物の一部が使えなくなったとき、借主の責めに帰することができない事由によるものであれば、民法611条1項により、使えなくなった部分の割合に応じて賃料が減額されます。

水漏れが発生したときの記録は、原因を特定するための最初の資料になります。次の点を書面と写真で残します。

原因が確定する前に、費用の負担を決めつけるのは避けます。貸主側が「借主の使い方が悪い」と決めつけて請求したり、借主が「古い建物だから貸主の責任だ」と主張したりしても、原因の調査の結果が出なければ、どちらも根拠が足りません。契約書には、設備の故障時の連絡先、緊急時の対応業者、調査の費用の負担の考え方（原因が貸主側にあれば貸主負担、借主の責めであれば借主負担など）を、書いておくと実務がスムーズになります。修繕の分担と、DIYを認める場合の書面は、修繕・設備の故障・DIY型賃貸の書面で扱っています。

鍵の交換・荷物の搬出・ライフラインの停止：自力救済は原則として許されない

家賃の滞納が続いたり、借主と連絡がつかなくなったりすると、貸主の側に、「鍵を替えてしまいたい」「荷物を外に出したい」「電気・ガス・水道を止めたい」という気持ちが生じます。しかし、法律の定める手続によらず、実力で権利を実現しようとする行為（自力救済）は、原則として許されません。貸主が契約書の条項に基づいて勝手に入室し、鍵を交換し、荷物を搬出した場合、不法行為（民法709条）として、損害賠償を請求される可能性があります。契約書に「家賃を滞納したときは、貸主は室内の物品を処分できる」と書かれていても、その条項の効力が認められる範囲は限られます。

借主が荷物を残したまま行方が分からなくなった場合も、同様に、荷物は借主（または相続人）の所有物であり、貸主が当然に処分できるわけではありません。この場面では、契約書の解除の条項、明渡しの条項、残置物の条項を一体として読み、契約が解除されたのか、借主が明渡しを済ませたと評価できるのか、荷物をどのように保管するのかを、順に整理していくことになります。この整理の考え方は、退去・明渡し・立会い・鍵の返却・残置物の書面で扱っています。

このガイドの13ページと、書面の対応表

賃貸住宅の書面は、入居前から退去後まで、時系列に沿って並べると全体が見えやすくなります。下の表は、このガイドの全13ページを、書面の種類と使う場面に対応づけたものです。トラブルが起きたときに、どの書面をどの順番で確認するかの手がかりにしてください。

トラブルが起きたとき、契約書だけでなく、入居時のチェックリスト、督促や催告の記録、保証会社への連絡の記録、修繕の見積書といった周辺の書面が、事実の証拠として働きます。日々の運用の中で、書面と記録を整えておくことが、紛争の長期化を防ぎます。

トラブルの場面で起きがちなこと

よくあるご質問

あわせて読みたいページ

本ページは一般的な情報提供です。個別の賃貸借への当てはめは、契約書の文言、物件の状況、当事者の事情によって異なることがあります。書き方の例として紹介している内容は、一般に見られる書き方を整理した例で、特定の事業者や案件を示すものではありません。条文は e-Gov 法令検索（法令API）で確認した現行のものに基づき、まだ施行されていない改正は現行の内容として扱っていません。参考: e-Gov法令検索 / 国土交通省 / 消費者庁 / 法務省