敷金・礼金・保証金の返還と控除の書き方（住宅）

住宅の敷金は、退去のときに「いくら戻るのか」「いつ戻るのか」が必ず問題になる金銭です。民法622条の2は、敷金の定義と返還の時期、控除の考え方を一つの条文にまとめています。結論から言うと、敷金は名目を問わず「賃借人の金銭債務を担保するために預けた金銭」であり、貸主は、賃貸借が終わって賃貸物の返還を受けたときに、預かった額から賃借人の金銭債務の額を差し引いた残りを返す義務を負います。

この結論は単純ですが、契約書の実際の条項は、「何を差し引けるのか」「いつまでに返すのか」「差引きの内訳を示すのか」「礼金や保証金は戻るのか」「貸主が交代したら誰が返すのか」といった周辺の定めに分かれており、そこが食い違うと争いになります。このページでは、住宅の賃貸借に絞って、敷金・礼金・保証金の返還と控除の書き方を条文から整理します。店舗や事務所の保証金の扱いはこのガイドの対象外です。

敷金の定義：名目が「保証金」や「預り金」でも敷金になる

民法622条の2第1項は、敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義しています。ここで大切なのは「名目を問わない」という部分です。契約書の頭書に「敷金」と書いてあっても、「保証金」「預託金」「入居保証金」と書いてあっても、賃料や損害賠償などの債務の担保として預けた金銭であれば、敷金として扱われます。

反対に、担保の目的がなく、返還を予定しない対価として支払う金銭は、敷金ではありません。礼金や権利金がその例です。そこで、頭書の金銭の欄は、名前だけでなく、次の三つを分けて読むのが出発点です。

住宅の入居時の費用は、一つの精算書に並んでいると、どれが戻る金銭でどれが戻らない金銭かが読み取りにくくなります。頭書の金銭の欄を、担保として預かる金銭と、返還を予定しない金銭とに分けて記載するのが、紛争を防ぐ書き方の基本です。

返還の時期：「明渡しと引換え」ではなく「返還を受けたとき」

契約書の敷金条項でよく見かけるのが、「明渡しと引換えに敷金を返還する」という書き方です。民法622条の2第1項1号は、返還義務が生じる時を「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」と定めています。つまり、貸主の返還義務は、賃貸物の返還を受けてから生じます。条文の文言は、明渡しが先に済んでから敷金を返す、という順序を示しています。

返還の時期は、実務ではさらに二つの場面に分かれます。一つは、貸主が建物の状態を確認する期間です。退去後に室内を確認し、修繕が必要な箇所を見積もるには一定の時間がかかります。もう一つは、賃料の最終月の精算や、公共料金の最終の請求のように、退去の後にしか金額が確定しない債務です。そのため、契約書には「明渡し後○日以内に返還する」という期限を置く例が多く見られます。期限を置く場合は、確認や精算に必要な期間として合理的な範囲に収め、返還の遅れが続く場合に遅延損害金が生じるのかも併せて定めます。

返還の期限を決めるときは、返還額が確定しない項目を「保留する」書き方に注意が必要です。確定しない項目を理由に、全額の返還を止める書き方にすると、少額の未確定項目のために大部分の敷金が長く動かなくなります。確定した部分から先に返し、確定しない項目の見込み額だけを保留する書き方のほうが、実態にも借主の理解にも合います。

控除できる債務と、内訳の示し方

民法622条の2第1項は、返す額を「受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額」と表しています。控除できるのは、賃貸借に基づいて生じた、金銭の給付を目的とする債務です。典型的には、未払いの賃料や共益費、遅延損害金、原状回復の費用、契約に基づく損害賠償や違約金などが挙げられます。

ここで二つの点に注意が必要です。第一に、控除できるのは「賃貸借に基づいて生じた」債務に限られます。貸主が別の取引から持っている債権まで、当然に敷金から差し引けるわけではありません。第二に、控除する債務の額は、貸主が自由に決められるものではなく、債務として成立していることが前提になります。たとえば原状回復の費用を差し引くには、借主が負担すべき原状回復の範囲に当たるのか、金額が相当かが確かめられます（原状回復の範囲は住宅の原状回復特約と通常損耗で扱います）。

内訳の示し方は、賃貸住宅標準契約書のように「差し引く債務の額の内訳を借主に明示する」と書くのが穏当です。内訳の書面は、次の項目が分かれていると、借主が納得しやすく、後から争点になりにくくなります。

内訳を示さずに「精算の結果、返還はありません」とだけ伝える書き方は、控除の根拠が借主に伝わらず、のちに争われたときに貸主が説明を求められる場面で不利になります。内訳は、借主を納得させるためだけでなく、貸主自身が控除の根拠を整理しておくための書面でもあります。

敷金を賃料に充てる請求はできない：民法622条の2第2項

退去が近づくと、借主から「最後の月の家賃は敷金から引いておいてください」と言われることがあります。民法622条の2第2項は、貸主が借主の債務不履行のとき敷金を債務の弁済に充てることができるとしつつ、「賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない」と定めています。敷金は、賃貸借が続いている間は、借主から自由に賃料に充てるよう請求できない金銭です。

この定めは、貸主を保護するだけでなく、敷金の担保としての役割を保つためのものです。退去直前に敷金を賃料に充てると、明渡し後に判明する修繕費などのための担保がなくなってしまうからです。契約書には、この定めを確認する形で「借主は、本物件を明け渡すまでの間、敷金をもって賃料その他の債務の弁済に充てることを請求することができない」と書いておくのが一般的です。ただし、貸主の側が、合意の上で最後の月の賃料に充当することまで禁じられているわけではありません。充当に応じるときは、あとで原状回復費用が生じた場合の取扱いを書面にしておきます。

礼金・保証金の償却・敷引の定め：返還しない定めの読み方

礼金は、貸主への謝礼として支払う金銭で、契約書に返還の定めがなければ戻らないのが通常です。敷金のように債務を差し引いて残りを返すものではないので、頭書の金銭の欄で、礼金が「返還しない金銭」であることを明記し、金額も記載しておきます。

これに対して、住宅の賃貸借では、預けた金銭のうち一定の割合や額を、退去時に返還しないと定める条項が付くことがあります。名称は「敷引」「償却」などです。この種の条項は、敷金の定義（担保）と、返還しない金銭（対価）との境界に位置し、借主の目から見ると、実質的に退去時に自動的に差し引かれる費用になります。消費者契約法10条は、法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し、または義務を加重する条項であって、民法1条2項の基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものを無効としています。貸主が事業として賃貸している場合、借主は消費者契約の相手方に当たるのが通常であり、返還しない金額の水準、その説明の有無、礼金など他の費用との関係が、有効性を見るうえでの要素になります。個々の条項が有効かどうかは、条項の文言、金額の水準、説明の経過によって変わるため、このページでは一律の結論を示しません。

書面を整える側の視点では、返還しない金額をどう定めるかよりも、その金額が何の対価として設定されたのかを契約書面で説明し、借主が契約前に理解できる状態にしておくことが重要です。重要事項の説明の段階で、金額と性質を伝え、契約書の頭書に同じ内容を載せる、という二重の確認が基本になります（契約前の説明の手順は入居申込から契約までの書面で扱います）。

貸主が交代したとき、敷金返還義務はどうなるか

賃貸住宅が売却されたり、相続で所有者が変わったりしたとき、預かっている敷金の返還義務は誰が負うのでしょうか。民法605条の2第1項は、賃貸借の対抗要件を備えている場合に不動産が譲渡されると、賃貸人たる地位が譲受人に移転すると定め、同条4項は、第608条の費用の償還に係る債務と、第622条の2第1項の敷金の返還に係る債務を、譲受人（またはその承継人）が承継すると定めています。借主から見れば、貸主が変わっても、敷金の返還を求める相手が新しい貸主になり、旧貸主に預けた敷金の返還を別途請求しなければならない、という事態を避けられます。

実務で見落としやすいのは、売買や承継の際に、預かっている敷金の額と、それに対応する資金を、旧貸主から新貸主へどのように引き継ぐかです。売買契約書や承継の合意書に、敷金の額、残高を移す方法、借主への通知の方法を書いておかないと、退去時に、新貸主が「預かっていない」として返還を渋り、旧貸主との間で争いになることがあります。貸主の交代の書面の全体像は貸主が変わるときで扱います。管理会社が貸主に代わって敷金を預かっている場合は、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律16条が、家賃、敷金、共益費その他の金銭を、自己の固有財産などと分別して管理するよう求めています。敷金の所在が、貸主、管理会社、保証会社のどこにあるのかは、書面で確認できるようにしておきます。

敷金の返還を求める債権を、借主が第三者に譲渡できるかどうかも、契約書で問われることがあります。民法466条2項は、譲渡制限の意思表示があっても、債権の譲渡自体は効力を妨げられないと定めています。譲渡を禁止する条項を置く場合でも、その効果は、同条3項に定める範囲に限られます。この点は、貸主の側が「誰に返すのか」を確認する手順（本人確認と、返還先の口座の指定の書面）と併せて整えておくのが現実的です。

退去から返還までの流れと、書面の置きどころ

ここまでの内容を、退去の日から敷金の返還までの時系列に並べると、どの書面を、いつ、誰が作るのかが見えてきます。立会いや鍵の返却の手順そのものは退去・明渡し・立会い・鍵の返却・残置物の書面で扱い、ここでは敷金の観点だけを整理します。

敷金をめぐって起きがちなこと

よくあるご質問

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本ページは一般的な情報提供です。個別の賃貸借への当てはめは、契約書の文言、物件の状況、当事者の事情によって異なることがあります。書き方の例として紹介している内容は、一般に見られる書き方を整理した例で、特定の事業者や案件を示すものではありません。条文は e-Gov 法令検索（法令API）で確認した現行のものに基づき、まだ施行されていない改正は現行の内容として扱っていません。参考: e-Gov法令検索 / 国土交通省 / 消費者庁 / 法務省