住宅の更新・更新料・定期借家の再契約：通知・法定更新・書面

結論：普通借家は「更新しない通知」がなければ続き、定期借家は「期間満了で終わる」ことが原則

住宅の賃貸借は、期間の定めがあるかどうか、そして普通建物賃貸借（普通借家）か、定期建物賃貸借（定期借家）かで、期間満了のときの扱いが大きく変わります。普通借家では、貸主から更新しない旨の通知が適切な時期に出されなければ、従前と同一の条件で契約が更新されたものとみなされます（借地借家法26条1項）。貸主が更新を拒むには、正当の事由が必要です（同法28条）。これに対し、定期借家は、更新がないことを書面で定め、あらかじめ書面を交付して説明することを条件に、期間満了で確定的に終了させる仕組みです（同法38条）。

「更新料は必ず払うのか」「期間満了だから出ていくように言われた」という悩みは、この二つの型の取り違えや、契約書の書き方の曖昧さから生じます。契約書に「更新」「再契約」という語が出てきたときは、法定更新なのか、合意による更新なのか、定期借家の再契約なのかを区別して読みます。

このページでは、期間満了の前後の通知、法定更新、更新拒絶の正当事由、更新料条項の書き方、定期借家の書面と再契約、更新のときの保証人の扱いを整理します。契約書全体の構造は住宅の賃貸借契約書の読み方で、退去の手続は退去・明渡し・立会い・鍵の返却・残置物の書面で扱います。

普通借家の更新：通知の時期と法定更新

借地借家法26条1項は、建物の賃貸借について期間の定めがある場合に、当事者が期間の満了の一年前から六か月前までの間に、相手方に対して更新をしない旨の通知、または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす、と定めています。ただし、更新後の期間は定めがないものとされます（同項ただし書）。つまり、更新の通知がなければ、契約は同じ条件のまま続き、期間の定めのない契約に変わります。

通知をした場合でも、期間が満了した後に借主が建物の使用を継続し、貸主が遅滞なく異議を述べなかったときは、同様に更新したものとみなされます（同条2項）。転貸借がされている場合は、転借人の使用の継続を賃借人の使用の継続とみなします（同条3項）。民法619条1項にも、賃貸借の期間が満了した後に賃借人が賃借物の使用または収益を継続し、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する、という定めがあります。建物の賃貸借では、借地借家法の規定が、民法の一般的な規定を補う形で働きます。

契約書には、「期間満了の○か月前までに、双方から申出がないときは、さらに○年更新する」という自動更新型の書き方や、「更新については、双方協議のうえ決める」という協議型の書き方があります。協議型の書き方であっても、法定更新の規定が排除されるわけではありません。借地借家法30条は、26条から29条までの規定に反する特約で借主に不利なものを無効とするため、「協議が整わなければ更新しない」と定めても、貸主が更新拒絶をするには、通知と正当の事由が必要です。

貸主が更新を拒むとき：正当の事由と財産上の給付

貸主が、更新をしない旨の通知（26条1項の通知）や、期間の定めのない賃貸借の解約の申入れをするには、正当の事由がなければなりません（借地借家法28条）。正当の事由は、貸主および借主（転借人を含む）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況および建物の現況、そして、貸主が建物の明渡しの条件として、または明渡しと引換えに借主に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して判断されます。

ここで押さえたいのは、「立退料を払えば必ず明渡しを求められる」でも「立退料は不要」でもなく、条文が考慮すべき要素を並べているという点です。老朽化、自己使用の必要、建替え、売却の予定などの事情が、借主側の居住の必要と比べられます。個別の紛争の勝敗を一般論で予測することはできません。このページでは、書面で手当てできる範囲、つまり通知の書き方、期間の数え方、記録の残し方に絞ります。

更新料条項：書き方と、確かめること

住宅の賃貸借では、契約の更新のときに、借主が貸主に「更新料」を払う定めを置くことがあります。更新料は、賃料の補充や前払い、賃貸借契約を継続するための対価といった複数の性質があると説明されることがあり、地域の慣行に差があります。更新料の条項の効力については、裁判所の判断が示されており、条項が明確であるか、額が賃料に比べて高すぎないかなど、個別の事情で見られます。ただし、判断の細部は判決の原文で確認する必要があり、このページでは、書面の側で整えるべき点に絞って説明します。

借主が個人である場合、更新料の条項は、消費者契約法10条の対象になり得ます。同条は、消費者の権利を制限し、または義務を加重する条項で、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものを無効としています。更新料の条項がこれに当たるかは、条項の内容と取引の実情によって判断されます。契約書では、更新料の趣旨と金額が一読して分かる書き方にしておくことが、争いを減らす基本です。

定期借家：書面・事前説明・終了通知・再契約

定期建物賃貸借は、期間の定めがある建物の賃貸借で、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定められる仕組みです（借地借家法38条1項）。居住用の住宅でも使えますが、普通借家とは違う要件があり、次の点を満たさないと、更新がない旨の定めが認められません。

特に重要なのは、事前の説明が契約書とは別の書面で必要であることです。契約書に「更新がない」と書いてあっても、事前に、その旨を記載した書面を交付して説明していなければ、更新がない旨の定めは無効になります（38条3項・5項）。説明書面は、契約書の条項の一部を指すだけでは足りず、独立した書面として、更新がないことと、期間の満了によって賃貸借が終了することを明らかにします。

期間満了後も同じ住戸で暮らすには、貸主と借主が合意して、新しい定期建物賃貸借契約（再契約）を結びます。再契約は更新とは別の新たな契約ですから、定期借家として結ぶなら、改めて事前の説明書面の交付と説明を行い（38条3項）、契約書を作ります。借主にとっては、再契約が当然にできるわけではない点が普通借家との大きな違いです。満了後の見通しや再契約の条件は、契約前の重要事項で確認します。

更新のときの保証人と保証会社

更新のときに忘れやすいのが、保証の継続です。個人の連帯保証人は、極度額を定めた根保証契約（民法465条の2）に基づいて責任を負いますが、更新後の賃貸借の債務まで保証人が責任を負うのか、更新の都度、保証人の承諾書や新しい保証契約を取り直すのか、保証会社の保証委託契約が自動で更新されるのかは、契約書や保証書面の書き方に左右されます。契約書の頭書の保証の欄と、更新の条項を結びつけて確認します。

主たる債務者または保証人が死亡したときなど、個人根保証契約の元本が確定する事由があります（民法465条の4第1項）。元本が確定すると、その後に生じる債務は保証の対象にならなくなりますから、貸主は、保証人の変更や追加の手続が必要かを確認します。保証の書面の詳しい整理は家賃保証・連帯保証人・緊急連絡先の書面で扱います。

更新と賃料の見直し：32条を知っておく

更新のときに、賃料の増額や減額の話が出ることがあります。借地借家法32条は、建物の借賃が、租税その他の負担の増減、土地・建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動、近傍同種の建物の借賃に比較して不相当になったときは、契約の条件にかかわらず、当事者が将来に向かって借賃の増減を請求できるとしています。増額について協議が調わないときは、請求を受けた借主は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の借賃を支払えば足りるとされています（同条2項）。

更新の合意書や更新契約書では、更新後の賃料を従前と同額とするのか、変更するのかを、数字で書いておきます。「従前のとおり」とだけ書くと、金額を確認する人によって読み方が異なることがあります。定期借家の再契約では、改定の特約を置けば32条は適用されません（38条9項）。

起きがちなこと

よくあるご質問

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本ページは一般的な情報提供です。個別の賃貸借への当てはめは、契約書の文言、物件の状況、当事者の事情によって異なることがあります。書き方の例として紹介している内容は、一般に見られる書き方を整理した例で、特定の事業者や案件を示すものではありません。条文は e-Gov 法令検索（法令API）で確認した現行のものに基づき、まだ施行されていない改正は現行の内容として扱っていません。参考: e-Gov法令検索 / 国土交通省 / 消費者庁 / 法務省